El economista Edgard Campos Miranda nos explica el contenido del Decreto Legislativo 1177 que busca establecer un régimen especial para la promoción del arrendamiento de inmuebles destinados para vivienda; así como promover la inversión en la construcción de viviendas destinadas al arrendamiento.
Economista Edgard Campos Miranda.
Mediante las Leyes 30335 y 30336, el Congreso de la República delegó en el Poder Ejecutivo las facultades para legislar en materia administrativa, económica y financiera; así como en materia de seguridad ciudadana, lucha contra la delincuencia y el crimen organizado; respectivamente.
En mérito a tales facultades el Ejecutivo publicó, el pasado 17 de julio del 2015 en el diario oficial “El Peruano” el Decreto Legislativo 1177 cuyo objetivo principal es establecer un régimen especial y facultativo para la promoción, facilitación y seguridad jurídica del arrendamiento de inmuebles destinados para vivienda; así como promover la inversión en la construcción de inmuebles destinados al arrendamiento para vivienda, en el marco de la política de Estado de reducción del déficit cualitativo y cuantitativo de viviendas en el país.
Antes de explicar algunos aspectos del alcance de ésta norma, es importante informar que existen tres (03) conceptos nuevos en la norma: Los Formularios, el RAV (Registro Administrativo de Vivienda) y la Cuenta de Abono del arrendamiento.
Los “Formularios” sirven para que las partes (arrendatario y arrendador) puedan celebrar y suscribir los contratos de arrendamiento, arrendamiento con opción de compra y arrendamiento financiero (leasing), así tenemos los siguientes formularios:
a) El FUA (Formulario Único de Arrendamiento de inmueble destinado a vivienda)
b) El FUAO (Formulario Único de Arrendamiento con Opción de Compra de inmueble destinado a vivienda y ,
c) El FUAL (Formulario Único de Arrendamiento – Financiero de inmueble destinado a vivienda – Leasing -.
* Los Formularios deben contener el asentimiento expreso e irrevocable del Arrendatario a favor del Arrendador, para dar a conocer la puntualidad o morosidad en el pago de las rentas de arrendamiento, cuotas periódicas, y conceptos complementarios (garantías, intereses y otros) del inmueble arrendado, proporcionando dicha información al Registro (RAV) a que se refiere el artículo 5º del presente Decreto Legislativo y a cualquier otro registro de historiales crediticios que lo soliciten.
* El RAV (Registro Administrativo de Viviendas) en la que deben registrase los “Formularios” a cargo y bajo la administración del Fondo MIVIVIENDA S.A. – en el que se registra electrónicamente los siguientes datos:
i) Los contratos contenidos en los FUA, FUAO y FUAL, remitidos por los Notarios o Jueces de Paz Letrados, de ser el caso, cuyas firmas certifiquen, así como su prórroga, de corresponder.
ii) Las resoluciones judiciales que ordenen el desalojo que se emitan en los Procesos Únicos de Ejecución de Desalojo regulados en el presente Decreto Legislativo; para lo cual, además de notificar de manera regular a las partes, el Juzgado de la causa comunicará estas resoluciones al RAV.
* Finalmente la Cuenta de Abono ( Art. 7º), se crea con la finalidad de que el Arrendador le indique al arrendatario la cuenta de abono de una Banco del sistema financiero autorizada por la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) , para que el Arrendatario abone, al inicio del Contrato, el importe que haya acordado con el Arrendador en calidad de garantía por los eventuales daños al inmueble, y, mensualmente, la renta o cuota convenida y los conceptos complementarios, según lo acuerden el Arrendador y el Arrendatario en el respectivo contrato.
Bien, ahora explicaré en qué consiste cada una de las tres modalidades de arrendamiento:
Primera Modalidad: El Contrato de Arrendamiento de Inmueble destinado a vivienda. ( Art. 9º)
Por el contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda, el Arrendador se obliga a ceder temporalmente al Arrendatario, el uso de un inmueble de su propiedad, para destinarlo única y exclusivamente a vivienda, por cierta renta convenida y por un plazo pactado. De no indicarse el plazo de duración del arrendamiento, se presume que éste es de 1 año contado desde la legalización notarial del Formulario respectivo. Este contrato se celebra únicamente con el FUA el cual debe ser obligatoriamente inscrito en el RAV, quedando a voluntad de las partes su inscripción en el Registro de Predios de la SUNARP. En esta modalidad el Arrendatario es responsable por el uso y por los daños que pudiera causar al inmueble desde el momento en que lo recibe del Arrendador hasta su devolución.
Segunda Modalidad: Contrato de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda con Opción de Compra
En esta modalidad las partes acuerdan que, el Arrendador se obliga a ceder temporalmente al Arrendatario, el uso de un inmueble de su propiedad, para destinarlo a vivienda, por el pago de la renta convenida y de los conceptos complementarios por un plazo determinado, al final del cual, el Arrendatario tiene el derecho de ejercer la opción de compra del inmueble.
Para ello, es requerido firmar el FUAO y registrarlo en Registros Públicos. Además, el contrato debe consignar un cronograma de pagos y el precio de la opción de compra del inmueble. En esta modalidad los pagos realizados en la “Cuenta de Abono” no constituyen pagos a cuenta para la adquisición del inmueble, por lo que el inquilino no podrá solicitar la devolución de ninguno de los pagos realizados.
Para ejercer la opción de compra, el Arrendatario debe haber cumplido el pago de las rentas mensuales y cualquier otro pago o intereses que estén consignados en el FUAO. Si decide hacerlo antes de la fecha pactada, deberá pagar las cuotas que falten. Según la norma, para los casos en que se financie el ejercicio de la opción de compra del inmueble a través del sistema financiero, el banco debe tener en cuenta en la evaluación financiera, el comportamiento de pago del arrendatario.
Asimismo, si se cumplen los requisitos del Crédito Mivivienda o del Programa Techo Propio, el comprador del inmueble podrá acceder al Bono del Buen Pagador o al Bono Familiar Habitacional.
El Bono del Buen Pagador va desde los S/.12 500 hasta los S/.17 000, dependiendo del valor del inmueble.
Tercera Modalidad: Contrato de Arrendamiento – Financiero (Leasing) de Inmueble destinado a Vivienda Mediante el leasing inmobiliario, el arrendador (Banco) financia el acceso del arrendatario al uso de un inmueble para destinarlo a vivienda, mediante el pago de cuotas periódicas y con opción de comprar dicho inmueble por un valor pactado en el FUAL. Durante el periodo de pago la entidad financiera será la propietaria del inmueble. Una vez culminado el periodo de pago del leasing, la persona podrá acceder a un crédito hipotecario para cancelar el resto del valor del bien.
Finalmente el arrendatario para ejercer la opción de compra, debe haber cumplido con el pago de las cuotas periódicas, conceptos complementarios (intereses, gastos y comisiones) de corresponder, según se indique en el FUAL; y, pagar el precio de compra pactado, abonándolo en la cuenta señalada por el Arrendador Financiero, y en la fecha señalada en el FUAL, comunicándole a este último de dicho abono.
Bien a la espera del Reglamento que se estima estará en octubre, tendremos más precisiones de los alcances de la norma.
